房地产信托投资基金运营模式是什么样的呢

2018-06-21 18:55:50 297 0 0
  房地产信托投资基金运营模式您了解吗?它有什么特点呢?房地产运营模式都有哪些呢?起源于哪里的呢?都有什么运作方式的呢?下面由我们的爱投资小编和大家一起去了解一下吧。  特点  REITs的...

  房地产信托投资基金运营模式您了解吗?它有什么特点呢?房地产运营模式都有哪些呢?起源于哪里的呢?都有什么运作方式的呢?下面由我们的爱投资小编和大家一起去了解一下吧。

  特点


  REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议,有人认为可以,有人认为不行[1]。

  REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。
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  房地产信托投资基金运营模式

  REITs的魅力在于:通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

  起源

  REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

  1960年,世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样,REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税,REITs开始成为美国最重要的一种金融方式,一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

  以刚刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业,其中68.3%为零售业务租金收入,25.4%为停车场业务收入,6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%,九龙33.8%,新界59%。领汇允诺,会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此,如果领汇日后需要收购新物业的话,只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

  2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

  种类

  从不同角度看,对 REITs 有多种不同的分类方法,常见的分类方法有以下几种:

  1、根据组织形式,REITs 可分为公司型以及契约型两种。

  公司型 REITs 以《公司法》为依据,通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

  契约型 REITs 则以信托契约成立为依据,通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
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  房地产信托投资基金运营模式

  二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同,因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位,而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

  2、根据投资形式的不同,REITs 通常可被分三类:权益型、抵押型与混合型。

  权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权,权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动,如租赁和客户服务等,但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于,REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营,而不是开发后进行转售。

  抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券,其收益主要来源是房地产贷款的利息。

  混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的,其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型,而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%,并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性,市场价格也更具有稳定性

  3、根据运作方式的不同,有封闭与和开放型两种 REITs。

  封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制,不得任意追加发行新增的股份;而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份,投资者也可以随时买入,不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通,投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

  4、根据基金募集方式的不同,REITs又被分为公募与私募型。

  私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金,募集对象是特定的,且不允许公开宣传,一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金,发行时需要经过监管机构严格的审批,可以进行大量宣传。私募型 REITs 与公募REITs的主要区别在于:第一,投资对象方面,私募型基金一般面向资金规模较大的特定客户,而公募型基金则不定;第二,投资管理参与程度方面,私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大,而公募型基金的投资者则没有这种影响力;第三,在法律监管方面,私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少,而公募型基金受到的法律限制和监管通常较多。

  随着市场限制措施增加,房企通过销售快速回笼资金的难度也不断加大;房企自身的债务将集中到期,资金链安全方面面临较大压力;银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道逐渐关闭,房地产融资成本攀升。面对业务风口,信托公司除了对客户进行详细分类,梳理业务结构,加强风控之外,也必将对传统的业务模式进行创新。

  新形势下房地产信托业务模式的选择

  一、房地产信托传统模式

  (一)开发贷型信托模式

  这是最为基础,也是最简单的形式,在满足“四三二”的基础上,由信托公司向开发商发放信托贷款,开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等,并按约定向信托公司支付利息、归还本金,信托公司再向投资者分配信托收益和本金。

  实际上,相较于银行贷款而言,信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制,并无突出优势。但目前能够通过银行获得贷款的房地产企业较少,并且限制较多、要求较高,而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜,因此信托贷款应运而生。不过,鉴于目前很多贷款项目“包装”过多,在政策的约束下,未来这种模式的空间将会越来越小。
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  房地产信托投资基金运营模式

  此种模式也是目前市场上主流的地产类信托模式。但其并未摆脱债权的束缚,本质上还是一笔贷款。故而市场上也称此类融资模式为“明股实债”。此种模式主要分两种方式:

  一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等,成为其股东,在期限等条件满足时,按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分;

  二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商,然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商,同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。此类模式的诞生其实是为了向不满足“四三二”条件的房企发放贷款,其未来受到监管政策严制约的可能性非常大。

  二、房地产信托创新模式

  (一)保理型信托模式

  该类模式以一类房企为核心企业,开展对其上游融资申请人(含保理公司)的有追索权或无追索权的国内保理和再保理业务。通过与一类房企纸质确认融资申请人的应收债权、预留电子印鉴较验、应收账款到期信托公司自动从房企账户扣取相应金额等操作对接,为融资申请人的放款与还款等操作提供便利,满足一类房企对其上游供应商的支持。在信托公司形成资产包之后,通过券商在深交或上交发行的资产支持专项计划,最终使非标资产转化为标准资产。

  目前主要分为三种模式:一是“房企+信托+供应商”纯保理模式;二是“房企+保理公司+信托+供应商”的再保理模式;三是“房企+保理公司+信托+供应商”的ABS模式。同业案例主要是兴业为万科做的保理模式,以及民生针对碧桂园全国建筑商的ABS模式。

  此类模式可以有效突破单一项目的各种缺陷,满足大型地产公司的资金需求,同时鉴于融资主体为其供应商,也不会提高地产公司的负债率,是金融机构在地产供应链领域的有效探索。此外,通过资产证券化的方式能够达成信托资产非标转标的目的。

  (二)投贷联动信托模式

  该类模式在操作方式上和“股+债”模式几乎一致。而不同的是信托公司会在此模式下参与运营,输出管理。最终依靠项目公司的利润分红完成信托退出,并带来超额的浮动收益。其本质是由融资行为向投资行为的转变。

  但是,该类模式对信托公司自身的管理能力提出较高的要求,在实际操作过程中,除了前期的运营管理之外,后期的利润核算将是信托公司的一大挑战。为此,优化利润核算和退出方式将是该类模式进一步发展的难点。不过,在新的监管形势下,信托的投资行为将进一步被鼓励,此类模式也将获得较大的发展空间。

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